Desde 2016 tenho alguns aluguéis residenciais.

Recentemente, estou colocando um dinheirinho em FII pra sentir o drama, então da minha posição vejo que existe alguns dilemas entre investimentos em imóveis físicos e fundos imobiliários, que na verdade não vi nenhum analista falar claramente até agora.

Isso acontece porque a maioria dos analistas ganha alguma coisa sugerindo e estimulando que as pessoas invistam em FIIs. Da mesma forma como você jamais encontrará um corretor de imóveis falando mal do investimento em imóveis físicos.

A grande vantagem dos Fundos Imobiliários

(e desvantagem dos Imóveis Físicos)

O rendimento mensal.

Um imóvel físico BEM ESCOLHIDO tende a valorizar ou pelo menos, repor a inflação no valor patrimonial. No entanto, alugueis usualmente são baixos, às vezes não chega a 4% ao ano, e se tiver troca de inquilinos, reformas, inadimplência ou vacância com condomínio pra pagar, certamente não chega a 3% ao ano, o que é muito pouco dado o volume monstruoso de capital que é preciso para adquirir um imóvel. Com FIIs você chega facilmente a 6, 8 até 10% ao ano – e até mais – e é um rendimento certo, que dificilmente falha.

Porém, por mais bem escolhido que seja o FII, você não tem a menor garantia de como estará a cota daqui a 10 anos. Até onde entendi, nos FIIs de tijolo há uma tendência à cota acompanhar o VP real dos imóveis, numa faixa de P/VP entre 0,90 a 1,10. No geral a tendência é de alta leve, ou manutenção do valor, sem uma reposição fiel da inflação, e pode acontecer da cota realmente cair, o que é muito arriscado para grandes patrimônios. Mas também dá pra ir fazendo preço médio caso o FII tenha boa gestão.

E tem outro detalhe: O valor da cota de um FII pode não repor a inflação ao longo dos anos, mas um imóvel físico, quando posto a venda, dificilmente é vendido no preço de mercado, e, muitas vezes, para que a venda aconteça, você precisa reduzir bastante o preço dele, especialmente se for a vista, com descontos consideráveis que passam de 30% – ou mais – dependendo a pressa do vendedor.

O rendimento mensal recorrente e pontual dos FIIs é uma vantagem até mesmo em relação às ações.

A grande DESvantagem dos Fundos Imobiliários

(e vantagem dos Imóveis Físicos)

O valor patrimonial tende a estagnar.

Estive analisando dois FIIs antigos, e isso é perceptível na maioria dos fundos mais novos. Os dois FIIs que eu vi estão há mais de 8 anos com VP/cota, Preço da Cota e Dividendo na proporção aproximada de ~$100, ~$100 e ~1%, enquanto a inflação no período passou dos 50%. No entanto, o VP desses fundos – o Valor Patrimonial real somando todos os bens pertencentes ao fundo – aumentou 8 vezes durante o período e o nº de cotistas aumentou em igual proporção, através de emissões sem fim de novas cotas. Ou seja, não há crescimento real do VP pro cotista, que vê o crescimento sendo distribuído para novos cotistas enquanto fica a mercê da volatilidade das cotações.

Nesse jogo, não conte com o crescimento do VP/cota e nem da cota que vão sempre oscilar em torno de $100, porque sempre que aumentar desse patamar, os gestores vão emitir novas cotas.

Como dito acima, a grande vantagem dos FIIs é a porcentagem de rendimento anual que passa facilmente do dobro da porcentagem de rendimento anual (aluguel) dos imóveis físicos, e também a regularidade mensal, que raramente falha, desses dividendos. Então com FIIs você é obrigado a pesar a ponderação para o Dividendo, tentar escolher FIIs com o DY mais alto possível (desde que fundamentado), porque é ele que vai multiplicar seu capital com os juros compostos (sempre considerando que a inflação média no BR é de 0,5% a.m., ou seja, 0,5% por mês tem que ser reinvestido meramente para repôr inflação / manter o poder de compra).

Conclusão

Comecei a investir a poucos meses em Fundos Imobiliários e estou vendo que há uma complexidade no mundo dos FIIs que boa parte dos investidores não consegue assimilar e ponderar.

Um comentarista num vídeo do Youtube sobre este assunto comentou que o negócio é “entender o funcionamento da máquina e partir pro jogo”, e é verdade.

Se você conhece bem sobre imóveis físicos, você vai se dar bem com eles sob a premissa Rendimento Baixo x Valor Patrimonial valorizando. Se você se dedicar a conhecer o mundo dos FIIs, também vai se dar bem com eles sob a premissa Rendimento Alto e Recorrente x Valor Patrimonial estagnado.

Ambos os segmentos possuem dezenas de nuances que permitem todo tipo de ponderação. E cada decisão racional levará certamente a algum padrão de ganhos.