Glossário: FII = Fundo de Investimento Imobiliário | a.a. = ao ano | a.m. – ao mês | VP = Valor Patrimonial | t.a. = taxa de administração

Ser ou não ser, eis a questão

No âmbito dos investimentos, atualmente ocorre uma dúvida muito frequente:

Em que é melhor investir: imóveis físicos ou fundos imobiliários?

Esta é uma pergunta difícil, cuja resposta se dá com base em várias ponderações.

Antes de mais nada, é preciso observar que para a maioria dos investidores, é muito difícil comprar imóveis físicos, dado o valor geralmente alto desses bens e as dificuldades de assumir financiamentos muito longos, com prestações altas. Esta característica torna a compra de imóveis para investimento praticamente inacessível a uma maioria de pessoas, as quais, quando podem, priorizam a compra do imóvel para moradia, a famosa casa própria. Neste aspecto, portanto,  não há nem o que comparar; os fundos imobiliários são o único caminho, porque são fracionados em milhares de cotas, cada qual a preços que giram atualmente em torno de 100 reais.

Tudo que é dito a seguir, baseia-se num cenário de poder de compra suficiente para o investidor realmente se questionar:

E agora, comprar Imóvel Físico ou Fundo Imobiliário?

As decisões de investimento em imóveis ou FIIs deve se pautar em quatro critérios:

1 – O rendimento anual

Imóveis costumam render algo em torno de 0,3 a 0,6% do valor patrimonial a.m., mas geralmente não passa de 0,4% a.m. Há imóveis que rendem mais de 1% a.m., mas são casos excepcionais, por isso, aqui, farei as ponderações baseado nas médias. Sendo assim, tomarei como base o rendimento médio de aluguel anual de 4,5% a.a., o que dá algo em torno de 0,37% a.m.

FIIs rendem desde 0,2% a.m até mais de 1,2% a.m., o que daria 15% a.a. Tomarei aqui uma média de rendimento anual para FIIs facilmente encontrada no mercado de 8% a.a ou 0,66% a.m., o que supera consideravelmente o rendimento médio dos aluguéis. Mas com alguma pesquisa e análise, é possível encontrar FIIs que rendem mais de 10% a.a.

2 – Os custos anuais

Atualmente, o custo anual dos FIIs se resume a taxa de administração, cobrada pela instituição gestora do fundo, que gira em torno de 1% a.a. sobre o valor total das cotas possuídas. Alguns fundos possuem taxa de performance, que gira em torno de 20% sobre os ganhos excedentes considerados sobre algum critério considerado ótimo no mercado. Até o momento, os ganhos e patrimônios relacionados aos FIIs não são tributados.

Agora, os custos dos imóveis podem ser muitos: IPTU anual. Taxas de Condomínio mensais em caso do imóvel permanecer desocupado. Manutenções periódicas. Eventuais reformas entre sucessão de inquilinos e a temida inadimplência, a qual não é exatamente um custo, mas prejuízo.

A inflação

A média da inflação anual no Brasil nos últimos 30 anos seguem em torno de 6% a.a., o que dá 0,5% a.m. E aqui a coisa já começa a se complicar, e veremos isso no item seguinte (Se você não entende bem sobre inflação, leia este texto antes, depois volte aqui).

3 – O valor patrimonial

O valor patrimonial é o preço estipulado do seu imóvel particular ou dos imóveis que constituem o fundo imobiliário. E é aqui que entra a questão da inflação.

Num imóvel particular, o valor patrimonial dele tende a se reajustar ao longo do tempo, compensando a inflação. Isto, considerando um imóvel padrão, bem conservado e minimamente bem localizado, pois às vezes a depreciação compromete o valor do imóvel a tal ponto que o mesmo não apresenta condições de acompanhar a inflação.

Observe que se a inflação média mensal no Brasil tende a ser de 0,5% a.m., o próprio aluguel, sob uma média de 4,5% a.a. ou 0,37% a.m. não bate a inflação. Ou seja, se o VP do imóvel físico não se reajustasse com a inflação, o aluguel não seria suficiente para repor as perdas inflacionárias. Você até consegue reajustar os contratos pela inflação, mesmo assim, é um rendimento baixo em relação ao capital inteiro. E se você considerar os custos eventuais citados acima e que podem sobrar pra você, então a média do seu aluguel recebido fica muitíssimo abaixo da inflação.

Com os FIIs a situação é um pouco diferente. Os FIIs possuem seu valor patrimonial estipulado bem definido, mas esse valor não está fielmente representado pelas cotas, que são o elo de ligação entre você e o fundo. Dependendo o período, o valor das cotas podem superar o valor patrimonial, ou podem estar abaixo dele. E é nesta volatilidade que está o problema. Você compra 300 mil reais em cotas de um fundo, por exemplo, o qual até rende bem, digamos, 0,6% a.m. Mas depois de algum tempo, alguma decisão errada de algum gestor faz os investidores perderem a confiança nele, e o valor das cotas cai. Então aquele 300 mil não será mais 300 mil, poderá ser 250 mil, por exemplo. E pode levar anos até que ele se recupere, CASO se recupere. E isso pode ser assustador.

O valor de um imóvel físico particular também pode sofrer uma oscilação negativa do valor, caso, por exemplo, se instalasse uma cracolândia nas proximidades. Mas como isso não é visto explicitamente num documento ou tela de computador, não nos assustamos.

Fala-se que o valor patrimonial estipulado dos fundos tende a acompanhar a inflação no longo prazo, o que faz sentido, afinal, assim como o valor do imóvel particular acompanha a inflação, os imóveis que compõe o fundo também acompanharão. Mas nem sempre o valor das cotas espelharão o VP, podendo até estar acima, o que nos confere grande rendimento, e também estar abaixo, o que nos confere presumível prejuízo.

4 – A gestão

Imóveis físicos de aluguel não são só investimentos, são um empreendimento. Você tem que administrar, gerenciar, cobrar, consertar, reformar, divulgar etc. Alguém falou um dia que apartamentos para aluguel são um bom investimento, e acreditaram. Mas não é! Depois, ao se deparar com essas tarefas, o pessoal se desilude com imóveis, principalmente porque, como vimos, os rendimentos gerados com os aluguéis são proporcionalmente muito baixos.

Já nos FIIs, a Gestora do fundo faz tudo isso para você, mas lhe cobra a taxa de administração e, em alguns casos, taxa de performance. Com o FII seu trabalho é intelectual e analítico, acompanhando diligentemente os relatórios do mesmo e as notícias do setor macroeconômico sob o qual o fundo atua.

Conclusão

Agora, na verdade, é que a análise começa. E tudo deve começar partindo da inflação.

Nós temos uma inflação média de 6% a.a. então qualquer coisa que você faça, deve primeiramente bater a inflação, para não perder dinheiro. Depois, é senso comum no mercado que um bom investimento deveria dar 12% ao ano (que raramente é alcançado), isto é, 6% para bater a inflação (ou seja, meramente manter seu poder de compra) e 6% como crescimento real do seu capital. A fórmula mais comum para representar esta situação no Brasil é IPCA+6%. Você encontrará variações dessa fórmula, como IGPM+6%, IPCA+5%, e outras ainda oferecendo ganhos proporcionais em CDI e SELIC.

No caso dos imóveis físicos particulares, como vimos, é tendência que o valor patrimonial do imóvel acompanhe a inflação, o que já é motivo para despreocupação. E talvez haja até valorização, caso a região esteja em crescimento. O ponto negativo, como vimos, é o baixo rendimento do aluguel e os muitos problemas inerentes ao gerenciamento de imóveis.

Como vimos, os rendimentos dos FIIs tendem a ser maiores do que os aluguéis. Vimos também que o grande problema dos FIIs é a volatilidade das cotas, de modo que para administrá-los, tem que aprender a ignorar a volatilidade das cotas – o que não é nada fácil – e focar no VP estipulado, e na saúde do fundo. Por isso mesmo, é recomendável escolher FIIs com rendimentos maiores que 6% a.a., como forma de compensar a inflação também através dos rendimentos, uma vez que o critério de VP e preço das cotas é nebuloso e incontrolável.

Ponto positivo é que, se o grande problema dos fundos é oscilação da cota, para isso existe o recurso da diversificação. Se você investe tudo em um fundo e ele cai 10%, todo o seu patrimônio cai 10%. Mas se você pulverizou seu patrimônio em 10 fundos, se um deles cai 10%, seu patrimônio cai apenas 1% (isso, na teoria, porque na prática noto que, diariamente, uns 5 sobem, e uns 5 caem, mantendo o valor final uma média geralmente próxima do investimento inicial).

Quanto aos imóveis particulares, eles realmente dão mais trabalho, e rendem menos. No entanto, você é o(a) dono(a), é seu, é você que manda, não um gestor lá do outro lado do país. Ter um imóvel real dá, para algumas pessoas, sensação de segurança e realização, enquanto a posse de cotas de FIIs é algo virtual, imaterial.

Então esta é a conclusão: Confie nas contas simples, considere a inflação, respeite o seu perfil investindo no que você conhece e com o que você tem mais predisposição, e boa sorte!

E a Liquidez?

A liquidez também é um critério a se observar neste negócio, mas como a intenção subjacente ao investimento é permanecer com ele, preferi não destacá-la acima.

Tomar a liquidez como uma vantagem em determinado investimento é um contrassenso. Se vai investir prevendo possível necessidade de retirar o dinheiro a qualquer momento para uso em outra atividade, então que não “se invista”. Por investimento entende-se uma aposta na obtenção de determinado retorno durante certo período de tempo, o qual usualmente não pretende-se curto, e sim, de médio e longo prazo. Portanto deve ser feito com recursos os quais você não precisará tão cedo.

Afora que o excesso de movimentação de dinheiro pra lá e pra cá, favorecida pela liquidez de tais recursos, propicia perdas através de taxas, impostos e outras invenções que “gestores” inventam pra arrancar parte do seu dinheiro.